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Tasse sul mattone. Immobili, l’insostenibile pesantezza del fisco

di Salvatore Padula

Ci sono due numeri che raccontano, senza equivoci, il nodo della fiscalità immobiliare. Nel 2011 il gettito totale delle tasse sul mattone superava di poco i 32 miliardi di euro; l’anno scorso, gli incassi di Stato ed enti locali hanno superato i 42 miliardi di euro. Una performance raggiunta nonostante il crollo delle imposte sui trasferimenti immobiliari, passate dai 13 miliardi del 2011 ai 9 del 2014, ben 4 miliardi in meno per effetto della diminuzione delle compravendite.

Che cosa sia successo in questa fase lo sappiamo: nel 2011, quando esplodeva la grande crisi del debito, l’Ici valeva poco più di 9 miliardi. Dall’anno successivo – e il copione si ripeterà quest’anno – tanto l’Imu, quanto il mix Imu e Tasi hanno portato il prelievo di natura patrimoniale sul mattone a sfiorare i 25 miliardi di euro, con un balzo del 170 per cento.

È questo lo scenario che fa da sfondo alla decisione del governo di sospendere la riforma del catasto prevista dalla delega fiscale, i cui termini di attuazione, già prorogati di tre mesi fino al 27 giugno per l’adozione preliminare dei decreti, sono ora nuovamente scaduti.

Il presidente del Consiglio, Matteo Renzi, è stato quanto mai esplicito: la scelta di congelare il riordino, ha detto, è legata ai dubbi sollevati da più parti e relativi alla possibilità che i nuovi estimi catastali – e quindi le nuove basi imponibili delle imposte sugli immobili – spingessero il prelievo ancora più in su. E ciò nonostante una clausola esplicita (ma piuttosto generica, evidentemente) di invarianza di gettito sia a livello complessivo sia a livello di singolo Comune.

Ovviamente, se questa era l’incognita, se in qualche modo il governo stesso ha riconosciuto l’esistenza di questo rischio, allora è evidente che la pausa di riflessione sia quanto mai opportuna.

I numeri ricordati sopra – un prelievo fiscale complessivo di oltre 42 miliardi, di cui quasi 25 tra Imu e Tasi – non consentono ulteriori rincari, soprattutto non ora che qualche piccolo segnale di uscita dal tunnel della crisi comincia a intravedersi.

È evidente che un nuovo rincaro delle tasse sul mattone avrebbe effetti pesanti sul mercato immobiliare e sull’edilizia. Un settore che non può permettersi un’altra frenata e la cui ripresa può in realtà diventare un buon volano per una parte della manifattura.

È corretto, quindi, che il governo abbia scelto di fare un supplemento di istruttoria. È corretto che questa riflessione sul nuovo catasto sia fatta insieme a un ragionamento più ampio che porterà al varo, dal 2016, della nuova tassa unica sugli immobili, della quale l’esecutivo si occuperà con la legge di stabilità. Un’occasione importante anche per riflettere sul livello complessivo della tassazione, tanto quella che colpisce le abitazioni delle famiglie quanto quella sugli immobili strumentali delle imprese.

Però, altrettanto chiaramente, va detto che la riforma del catasto non è un capriccio di qualche studioso. E che non dovrà essere fatta solo perché, come qualcuno ha giustamente ricordato, lo abbiamo promesso a Bruxelles, insieme a molte altre riforme, in cambio di un margine di flessibilità sui conti pubblici.

La riforma del catasto è un’esigenza reale determinata dal fatto che, come tutti riconoscono, le tariffe attuali non restituiscono più i valori medi di mercato degli immobili(l’ultima revisione degli estimi risale al 1988-89).

Al tempo stesso, però, bisogna essere consapevoli delle implicazioni di un riallineamento dei valori fiscali ai prezzi di mercato. Rispetto alle quotazioni del 1988-89, ci sono città in cui i valori di mercato superano le rendite di due o tre volte (e il prelievo è quindi molto più basso di come dovrebbe essere se gli estimi venissero aggiornati) e altre in cui i valori fiscali sono allineati o superiori ai prezzi di mercato attuali (e in cui oggi i proprietari pagano più degli altri, in termini relativi).

Queste anomalie si riproducono anche all’interno dello stesso territorio comunale, con zone pregiate che vengono “salvate” dalle pesanti pretese del fisco e, al contrario, zone popolari che subiscono prelievi da super-ricchi. Ma il vero problema, inutile nasconderlo, riguarda le ingiustizie “tra città”: detto diversamente, alcuni sindaci (tipicamente quelli dei centri maggiori o turistici) vedranno crescere molto la base imponibile e, se non si mette un freno alle aliquote, avranno grandi margini per aumentare la pressione fiscale; altri sindaci, invece, avranno più o meno la stessa base imponibile di oggi e potrebbero addirittura faticare a far quadrare i conti, senza il supporto di specifici trasferimenti compensativi.

La riforma è necessaria per riportare il sistema a un criterio di equità, dove gli immobili che “valgono di più” pagano di più e quelli meno pregiati pagano di meno. Ma garantire l’invarianza di gettito è una questione tecnicamente complessa, e bisogna sfruttare questo supplemento di riflessione per introdurre un meccanismo a garanzia dei proprietari che possa funzionare davvero.

Quello che non può funzionare, di certo, è un sistema che continua a considerare normali e accettabili le iniquità e le sperequazioni attuali, che l’arrivo di Imu e Tasi ha finito addirittura per amplificare.

 da Il Sole 24 Ore del 29.06.2015

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